Jy koop ‘n erf in ‘n residensiële ontwikkeling. Ingevolge die ooreenkoms onderneem die ontwikkelaar om vir jou ‘n huis met vasgestelde spesifikasies en planne te bou. Jy betaal die ontwikkelaar ten volle vir die erf en dit word in jou naam oorgedra. Tot op hierdie punt verloop alles soos wat dit moet.
Daarna het jy egter ‘n dispuut met die ontwikkelaar oor die kostes, die afwerkings en ander spesifikasie vir die bouwerk. Wat gebeur nou? Kom ons kyk eerder na die ongewone feite wat in die volgende hofsaak in die Hoë Hof na vore gekom het.
- ‘n Koper het ‘n stuk grond gekoop. As deel van die koopooreenkoms moes die ontwikkelaar ‘n huis op die erf bou (een van vyf standaardtipes huise wat die ontwikkelaar aan alle kopers aangebied het).
- ‘n Beduidende en onvoorsiene kinkel hier was dat die verkoper nooit die koopooreenkoms onderteken het nie. Dit het tydens die hofsaak aan die lig gekom dat die koper die enigste party was wat die koopooreenkoms geteken het.
- Die oordrag van die erf in die koper se naam het glad genoeg verloop. Toe dit egter by die bou van die huis kom, het die koper van die standaardplan afgewyk en vir bykomstighede en veranderinge gevra. Die koper was ongelukkig toe die kwotasie vir hierdie afwykings ‘n bykomende “veranderingsfooi” van R110 000 ingesluit het.
- Die koper wou nie hiertoe instem nie en die verkoper het aangedui dat hy die hele ooreenkoms dan kanselleer.
- Weereens wou die koper nie toegee nie. Die koper dagvaar die ontwikkelaar ten behoud van sy erf en om die ontwikkelaar te dwing om die huis te bou. Die ontwikkelaar het daarenteen aangedring om die erf terug te kry.
Vraag 1: Kan die ontwikkelaar die erf terugkry?
Teen hierdie tyd behoort ons te weet dat ’n verkoopsooreenkoms van grond een van die min ooreenkomste in ons reg is, wat slegs geldig is indien dit op skrif gestel is en deur beide die koper en die verkoper (of hul gemagtigde agente) onderteken is. So jy kan nie ‘n party dwing om met ‘n ongetekende koopooreenkoms voort te gaan nie.
Wat gebeur egter waar, soos in hierdie geval, oordrag reeds plaasgevind het? Interessant genoeg en wat nie so bekend is nie (en selfs ‘n bietjie vreemd voorkom) geld die volgende: Indien die koper reeds die volle koopsom betaal het en die partye die bedoeling gehad het om wel eienaarskap oor te dra, bly die afgehandelde oordrag van krag. ‘n Voltooide oordrag kan dus nie omgekeer word nie, net omdat die koopooreenkoms nie op skrif was nie of nie deur al die partye onderteken is nie.
Hier het die partye nie eens agtergekom dat die verkoper se handtekening ontbreek het nie en die koper het die volle koopsom betaal. Die erf was dus regsgeldig in die naam van die koper oorgedra. Die ontwikkelaar kan dus nie daarop aandring dat die erf aan hom oorhandig word nie.
Vraag 2: Kan die koper die ontwikkelaar dwing om die huis op te rig?
Die hof bevind dat die koopooreenkoms nie een was vir die verkoop van ‘n huis nie. Die kontrak was eintlik twee verskillende kontrakte: een vir die verkoop van die erf en een vir die bou van ‘n woning. Slegs met betrekking tot die kontrak vir die verkoop van grond, bestaan die vereiste dat die kontrak onderteken moes wees om geldig te wees.
Gevolglik beveel die hof dat die ontwikkelaar vir die koper die gekose standaardhuis, ingevolge die ongetekende ooreenkoms, moes bou. Dit is dan sonder die bykomstighede en veranderinge en sonder die betwiste “wysigingsfooi”.
Kopers
Plot- en planooreenkomste is in hul wese ingewikkeld. As koper behoort jy nie in te stem tot enige ooreenkoms of wysiging, hetsy mondelings of skriftelik, totdat jy regsadvies daaroor ingewin het nie.
Ontwikkelaars
Maak seker dat jul plot- en planooreenkomste noukeurig opgestel en volledig onderteken is om soortgelyke probleme soos hierbo te vermy. As ontwikkelaar dra jy reeds oorgenoeg risiko. Dit is onnodig om nog verdere risiko’s toe te voeg!
© DotNews, 2005-2016. Hierdie is ‘n algemene inligtingstuk en moet gevolglik nie as regs- of ander professionele advies benut word nie. Geen aanspreeklikheid kan aanvaar word vir enige foute of weglatings of enige skade of verlies wat volg uit die gebruik van enige inligting hierin vervat nie. Kontak altyd u regsadviseur vir spesifieke en toegepaste advies. (E&OE)