“I’ll answer him by law” (Shakespeare)
Dit kan enige eienaar tot raserny dryf. ‘n Huurder wat nie sy maandelikse huur betaal nie of wat voortdurend die ooreengekome bepalings van die huurkontrak verbreek. Die versoeking is dan sterk om die grootste slot wat jy in die hande kan kry, op jou perseel se voordeur en sommer die voorhek ook aan te bring.
Moet dit nie doen nie! Sodra jy die reg in eie hande neem, is jy self besig om onwettig op te tree. Dit hou in dat jy jou blootstel aan onnodige vertragings, bykomende regskostes en bes moontlik ‘n eis vir skadevergoeding.
Dit is juis wat in ‘n onlangse saak gebeur het.
Die verhuurder wat die hek gesluit het
- ‘n Huurder het vier aangrensende kommersiële eenhede gehuur. Na bewering het hierdie huurder –
- Nie ‘n erkenning van skuld nagekom nie, waarskynlik vir agterstallige huurgeld, en
- ‘n Gedeelte van die perseel aan ongeveer 150 mense as verblyf uitverhuur, sonder om die eienaar van die perseel se toestemming hiervoor te verkry.
- Heel verstaanbaar was die eienaar glad nie hiermee tevrede nie. Die eienaar het die ingangshek met ‘n slot gesluit om die huurder en al sy onderhuurders uit te hou.
- Die huurder het hom onmiddellik tot die hof gewend vir regsverligting. Om te verstaan hoe die huurder dan suksesvol kon wees, moet ons eers stilstaan by die idee van selfhelp of eiemagtige optrede.
Om reg in eie hande te neem.
Dit bly ‘n regsbeginsel dat niemand die reg in eie hande mag neem nie. Dit is deel van ons sosiale kontrak met mekaar as lede van ‘n burgerlike samelewing.
Niemand is geregtig om ‘n ander met geweld of teen sy wil of sonder toestemming van die besit van enige bate te ontneem nie, ongeag of dit ‘n roerende of onroerende bate is nie. Indien dit gebeur sal ‘n hof sondermeer en op ‘n dringende basis die besit herstel; eers later en daarna sal die hof aandag skenk aan die meriete van die dispuut of ‘n verdere ondersoek daarna gelas. (Vrye vertaling uit die uitspraak wat hierin bespreek word.)
Dit maak nie saak hoe sterk jou saak teen jou huurder is nie; die hof gaan begin deur ‘n spoliasiebevel uit te reik om jou te dwing om die huurder weer toegang tot die huurperseel te gee. Op hierdie stadium ondersoek die hof nog nie die vraag of die huurder se okkupasie geldig of onwettig is nie; ook nie wat die partye se onderskeie regsposisies is nie. Daardie aspekte sal later deur die hof oorweeg word, wanneer jy ingevolge die reg ‘n behoorlike gemotiveerde aansoek vir uitsetting van die huurder na die hof bring.
Om ‘n spoliasiebevel te verkry, moet ‘n huurder slegs twee goed bewys:–
1. Dat hy of sy in ongestoorde besit van die huurperseel was; en
2. Dat hy of sy van die besit ontneem was, sonder hul toestemming of sonder ‘n regsproses waar hul voldoende geleentheid gehad het om hul saak te stel.
Huurder 1, Verhuurder 0
Die hof bevind dat die huurder en sy onderhuurders fisies in beheer van die huurperseel was toe hulle deur die verhuurder uitgesluit is. Die hof beveel die verhuurder om onmiddellik die huurder en sy onderhuurders weereens onverhinderde toegang tot die huurperseel te verleen en om hulle weer in fisiese besit van die huurperseel te plaas. Dan kom die sout in die wonde – die verhuurder moet ook die huurder se regskostes betaal. Die verhuurder moet dus nou met veel ligter sakke van voor af begin met die regsprosesse van uitsetting.
Wat leer ‘n verhuurder hieruit
Ons benadruk by herhaling dat voorsorg beter is as nasorg. Maak dus seker dat die voorgenome huurder kredietwaardig en betroubaar is. Laat jou prokureur die huurkontrak saam met jou deurgaan. Is daar ander wat vir die huurder borg kan teken? Sorg dat jy ‘n gesonde deposito van die huurder kry voordat jy toelaat dat hy intrek. As jy goeie huurders het, pas hulle op; al beteken dit dat jy die jaarlikse verhoging terughou of temper of jou huurder op ‘n ander manier tegemoet kom.
Indien jou huurder agterstallig raak met die huurgeld of die huurkontrak op ernstige wyse verbreek, moet jy sonder versuim regshulp inroep en dadelik teen hulle optree.
© DotNews, 2005-2016. Hierdie is ‘n algemene inligtingstuk en moet gevolglik nie as regs- of ander professionele advies benut word nie. Geen aanspreeklikheid kan aanvaar word vir enige foute of weglatings of enige skade of verlies wat volg uit die gebruik van enige inligting hierin vervat nie. Kontak altyd u regsadviseur vir spesifieke en toegepaste advies. (E&OE)