“Ons het dan daarop hand geskud?”
As ‘n algemene reël is ‘n mondelinge ooreenkoms bindend. Die bekendste uitsondering op hierdie reël is die verkoop van grond of eiendom. Sulke ooreenkomste moet op skrif wees en dit moet ook deur beide partye geteken wees om geldig te wees. Die rede hiervoor is dat moontlike dispute en verwarring tussen die koper en verkoper beperk kan word as al die terme van die ooreenkoms op skrif gestel is. Beide partye bevestig die inhoud van hul ooreenkoms deur dit te onderteken.
In praktyk het jy dikwels ‘n skriftelike aanbod wat die koper onderteken. Dit word gewoonlik via die eiendomsagent aan die verkoper voorgelê. Indien die verkoper tevrede is met die aanbod, sal hy dit aanvaar deur dit te onderteken. Wanneer die verkoper die aanbod onderteken het, het ons met ‘n koopooreenkoms te doen. Wat dikwels gebeur is dat die partye aanpassings en wysigings aan die ooreenkoms maak, wanneer dit geteken word. Daar is dus dikwels nog verdere onderhandelinge oor aangeleenthede soos prys, verbeteringe, okkupasiedatums en okkupasiehuur wat in die ooreenkoms gewysig word en wat dan aan die ander party deurgestuur word.
Sodanige wysigings aan die ooreenkoms moet deur die ander party aanvaar word om geldig te wees; anders het jy ‘n teenaanbod en geen aanvaarding nie.
‘n Onlangse saak in die Hoë Hof wys daarop dat dit ‘n vereiste is dat beide die koper en die verkoper alle wysigings moet aanvaar en onderteken vir die finale koopooreenkoms om geldig te wees.
‘n Aanbod is aanvaar – of is dit?
- Die Verkoper het die aanbod om te koop aanvaar en onderteken; maar wel voorwaardelik, met wysigings aan ‘n klousule wat voorsiening gemaak het vir die inspeksie van die eiendom deur ‘n bou-inspekteur.
- ‘n Koper het R6,3 miljoen aangebied vir ‘n eiendom.
- Die koper het hierdie wysigings aan die ooreenkoms eers gesien nadat sy reeds die deposito van 10% betaal het. Sy het nie die wysigings aanvaar nie en het aangedring op die terugbetaling van die deposito.
- Die verkoper het slegs ‘n gedeelte van die deposito terugbetaal. Hy het aangevoer dat haar aanvaarding van die ooreenkoms ‘n geldige en bindende koopooreenkoms daar gestel het. Die koper was nie hiermee tevrede nie en sy het die hof vir hulp genader.
Voorwaardelike aanvaarding – die regsposisie
Die hof het die koper te hulp gekom en die verkoper beveel om die volle deposito terug te betaal. Die hof bevind dat: –
- Die verkoper moet bewys dat die koper ingestem het tot die koopooreenkoms in sy finale vorm.
- ‘n Voorwaardelike aanvaarding van ‘n aanbod hou in dat die aanvanklike aanbod
- verwerp word;
- of anders dat ‘n teenaanbod gemaak word.
- Indien daar nog uitstaande aspekte is wat verdere onderhandeling verg, hou dit in dat daar geen ooreenkoms is nie; of ‘n ooreenkoms word wel gesluit met die verstandhouding dat die uitstaande aspekte op ‘n latere stadium tot finaliteit onderhandel gaan word. Die bewoording van die ooreenkoms gaan die deurslag gee.
In hierdie spesifieke geval bevind die hof dat die verkoper se wysiging aan die ooreenkoms wesentlik was en daarom was dit ‘n teenaanbod. Hierdie teenaanbod is nie deur die koper aanvaar nie en gevolglik was daar dus geen koopooreenkoms nie.
Wees eerder versigtig.
Dit is belangrik dat die partye enige wysiging aan die ooreenkoms op skrif moet stel. Beide partye moet hierdie wysiging aanvaar en onderteken om te bevestig dat die wysiging in orde is. Onthou net, as dit by eiendomstransaksies kom, kan jy nie bekostig om enige kanse te vat nie. Jy teken niks voordat jy en jou prokureur nie saam na die ooreenkoms gekyk en saam deur enige voorgestelde wysigings gewerk het nie.
Hierdie is ‘n algemene inligtingstuk en moet gevolglik nie as regs- of ander professionele advies benut word nie. Geen aanspreeklikheid kan aanvaar word vir enige foute of weglatings of enige skade of verlies wat volg uit die gebruik van enige inligting hierin vervat nie. Kontak altyd u regsadviseur vir spesifieke en toegepaste advies. (E&OE)